Назад к списку

Вопросы о перепланировке жилья

Что такое перепланировка, какие виды работ нужно согласовывать, а что запрещено законом, рассказали начальник отдела госрегистрации недвижимости по инвестиционным проектам Росреестра Эндже Мухаметгалиева и начальник юридического отдела Кадастровой палаты Лайсан Мельникова Татарстана.

Что такое перепланировка?

Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения, говорится в Жилищном кодексе РФ.

К примеру, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.

«К перепланировке нужно отнестись со всей ответственностью, поскольку не все, что хочется переделать в своей квартире, может быть узаконено», Так, нельзя сносить несущие стены, переносить радиаторы на балкон или лоджию, перенести кухню или санузел в другое помещение, если под ним находится жилая комната.

«Главное правило перепланировки: до начала проведения работ она должна быть согласована с органом местного самоуправления на предмет соблюдения безопасности, санитарных и строительных нормам и, конечно, прав соседей»

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

Переустройство помещения в многоквартирном доме — это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического и санитарно-технического оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Это не то же самое, что перепланировка, поскольку конфигурация помещения не меняется, рассказала начальник юридического отдела Кадастровой палаты.

К переустройству относятся установка бытовых электроплит вместо газовых, перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат. 

«Переустройство не должно нарушать строительные и санитарные нормы и обязательно должно проводиться только по согласованию с органом местного самоуправления».

Как согласовать перепланировку и переустройство?

Согласовывать перепланировку и переустройство помещения необходимо до начала работ в органе местного самоуправления. Например, казанцам нужно обратиться с заявлением в администрацию своего района. Документы можно представить непосредственно в орган местного самоуправления или через МФЦ. 

К заявлению нужно приложить правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт помещения, проект переустройства или перепланировки, согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих данную квартиру, если она не находится в собственности гражданина, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если помещение находится в доме, являющемся таким памятником.

Решение принимается в течение 45 дней со дня представления документов. В случае положительного решения исполком выдает заявителю решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по установленной форме. Только после этого можно начать проведение запланированных работ.

Нужно ли сообщать о завершении работ?

Конечно, поскольку полномочный орган должен убедиться, что работы выполнены в соответствии с ранее представленным проектом. Завершение переустройства или перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Если перепланировка или переустройство квартиры проведены без предварительного согласования, то изменения считаются самовольными. К ним же относится и ремонт, не соответствующий предоставленному эскизу или проекту, отметила Лайсан Мельникова.

«Если при самовольной перепланировке были выполнены работы, не запрещенные законом, их можно согласовать. Для этого нужно получить технический паспорт и техническое заключение от проектной организации, входящей в СРО, — этот документ подтвердит, что проведенные работы не скажутся на конструкции дома». 

Однако если обнаружатся изменения, которые противоречат закону, собственнику грозит административный штраф до 2,5 тыс. рублей, а также он будет обязан восстановить изначальный облик квартиры. Если собственник не выполнит это требование, то полномочный орган может подать на него в суд, и в случае удовлетворения иска его могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов. При этом судебные издержки и сумму, которая нужна для восстановления квартиры, вычтут из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи.

Может, просто сделать перепланировку и молчать о ней?

Многие владельцы квартир так и думают. Но это до определенного момента, заявила представитель Росреестра по РТ. 

«Например, собственник сделал перепланировку в квартире без всякого согласования. Он решает продать ее, а покупатель — приобрести квартиру в ипотеку. Банк в обязательном порядке запросит техническую документацию и направит специалиста для осмотра объекта. В случае выявления незаконной перепланировки в выдаче ипотечного кредита будет отказано». 

Кроме того, при наступлении страхового случая незаконные изменения в квартире могут осложнить выплату страховки. Также не стоит забывать и о возможных конфликтах с соседями или представителями жилищно-коммунальных организаций, которые могут сообщить о перепланировке в надзорные органы.  

Каковы правила перепланировки для нежилых помещений?

Ранее закон не предусматривал возможность перепланировать нежилой фонд. Речь шла только о реконструкции, но получить на нее разрешение в многоквартирном жилом доме было практически невозможно. Многим предпринимателям приходилось решать этот вопрос через суд. Сейчас установлен единый порядок переустройства и перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме, поделилась сотрудница Кадастровой палаты РТ.


В чем отличие реконструкции от перепланировки?

В отличие от перепланировки реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.

Реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ. Для индивидуальных жилых и садовых домов требуется направить в орган местного самоуправления уведомления о планируемой реконструкции и получить из этого органа уведомление о соответствии планируемых работ требованиям законодательства.

После завершения реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для индивидуальных жилых домов и садовых домов — направить уведомление об окончании реконструкции и получить уведомление о соответствии проведенных работ требованиям закона.  

Хочу приобрести квартиру на первом этаже и переделать ее под магазин или парикмахерскую. Что согласовывать и с кем?

По словам представителя Росреестра РТ, это довольно распространенный случай в городах, когда приобретается квартира на первом этаже и из нее делают, к примеру, магазин, парикмахерскую или стоматологию. В этом случае потребуется осуществить перевод жилого помещения в нежилое. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления — исполком. Затем необходимо согласовать планируемую перепланировку или переустройство в данном помещении, а в случае запроектированной реконструкции — соответствующее разрешение.

Если реконструкция, переустройство и перепланировка помещений в многоквартирном доме невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие работы должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

К примеру, обустраивая магазин, потребуется соорудить отдельное крыльцо, которое затрагивает земельный участок и наружную стену дома, являющиеся общим имуществом. Значит, нужно получить согласие всех собственников общего имущества многоквартирного дома. Оно оформляется протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома.

Какие документы нужны для оформления изменений?

С целью внесения изменений в характеристики объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), необходимо обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана.Технический план изготавливается в электронном виде. Затем нужно обратиться в любое отделение МФЦ с заявлением об учете изменений. Срок предоставления услуги в этом случае составляет семь рабочих дней, по результатам чего заявитель получает выписку из ЕГРН, содержащую новые характеристики объекта недвижимости.

«Проводя правовую экспертизу представленных документов, госрегистратор прав проверит их и на предмет соблюдения всех норм законодательства, в том числе вышеуказанных. Только после этого он принимает решение о возможности проведения кадастрового учета изменений характеристик, а собственник затем получает выписку, содержащую новые характеристики объекта недвижимости».